Ingatlan ajándékozása gyermeknek: mikor jó döntés, és mikor okozhat később gondot?

Egy lakás vagy ház gyermeknek ajándékozása elsőre egyszerű családi döntésnek tűnik: a vagyont most átadjuk, a gyermek jövőjét pedig biztonságban tudjuk. A szerződés aláírása azonban csak a kezdet. Kiskorú tulajdonosnál a képviselet, a haszonélvezet, a gyámhatósági jóváhagyás és a későbbi eladhatóság együtt határozza meg, hogy az ajándékozás valóban jó megoldás lesz-e.

Röviden: tehermentes ingatlan egyszerű ajándékozása rendszerint kezelhető ügylet. Ha viszont jelzálog, végrehajtási jog, más személy javára alapított haszonélvezet vagy családi érdekellentét van a háttérben, már a szerződés előtt érdemes a teljes folyamatot megtervezni.

Ajándékozhat-e a szülő vagy nagyszülő ingatlant a gyermeknek?

Igen. Lakás, ház, telek vagy akár tulajdoni hányad is ajándékozható. Az ingatlan-ajándékozási szerződést írásba kell foglalni, a bejegyzésre alkalmas okiratot ügyvédnek kell ellenjegyeznie, és a gyermek tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre.

Kiskorú megajándékozott esetén az első kérdés nem az, hogy mennyibe kerül a szerződés, hanem az, hogy ki képviselheti a gyermeket a jogügyletben, és kell-e a jognyilatkozathoz gyámhatósági jóváhagyás vagy eseti gyám.

Kell-e gyámhatósági jóváhagyás ingatlan-ajándékozáshoz?

Nem minden ajándékozáshoz kell. A döntő az ügylet tartalma. A kiskorú tehermentes ingatlanszerzése más megítélés alá esik, mint amikor a gyermek jelzáloggal, végrehajtási joggal vagy más teherrel együtt kapja meg az ingatlant.

Külön vizsgálat szükséges akkor is, ha a tulajdonjog átadásával egyidejűleg haszonélvezetet alapítanak. Az ajándékozó saját javára fenntartott haszonélvezetére speciális kivétel vonatkozik; ha azonban a jog más személyt is megilletne, a jóváhagyás kérdését már nem lehet automatikusan ugyanúgy kezelni.

Eseti gyám sem minden ügyben kell. Akkor merül fel, ha a gyermek és a törvényes képviselő között az adott szerződésben érdekellentét van. Ezt nem a rokoni kapcsolat, hanem a konkrét jogok és kötelezettségek alapján kell megítélni.

Melyik gyámhatóság illetékes?

Főszabály szerint a gyermek lakóhelye, ennek hiányában a tartózkodási helye szerinti járási hivatal gyámügyi feladatkörben eljáró szervezeti egységéhez kell fordulni. Nem az ajándékozó címe és nem az ingatlan fekvése dönti el önmagában az illetékességet. Speciális élethelyzetben – például intézményi elhelyezésnél vagy rendezetlen lakóhelynél – eltérő szabály is érvényesülhet, ezért a címzett hatóságot beadás előtt ellenőrizni kell.

Milyen iratokat kell benyújtani a gyámhatósághoz?

A pontos iratlista az ügylet típusától függ, de ingatlant érintő jognyilatkozat jóváhagyásánál jellemzően az alábbiakkal érdemes készülni:

• a jóváhagyás iránti, indokolt kérelem;
• az ingatlanra vonatkozó, aláírt szerződés egy eredeti és három másolati példánya;
• három hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítvány vagy ingatlanközvetítésre feljogosított személy értékbecslése;
• a gyermek és a törvényes képviselő azonosításához, családi jogállásához és képviseleti jogosultságához szükséges okiratok;
• ha releváns, a teher alapjául szolgáló okiratok, banki igazolások, fennálló tartozás kimutatása, a haszonélvezet feltételei;
• eladásnál vagy más ellenértékes ügyletnél a vételár gyermek javára történő megőrzésének, felhasználásának vagy másik ingatlanba történő befektetésének terve és igazolásai.

Gyakorlati tanács: ne csak iratcsomagot adjunk be. A kérelem röviden mutassa meg azt is, miért szolgálja a szerződés a gyermek érdekét. Ez sokkal használhatóbb, mint ha a hatóságnak kell a mellékletekből összeraknia a család szándékát.

Előbb a földhivatalhoz vagy a gyámhatósághoz kell beadni a szerződést?

A biztonságos sorrendet az ügylet és a ranghelyvédelem együtt határozza meg. Ha a bejegyzési kérelmet úgy nyújtják be az ingatlanügyi hatósághoz, hogy a szükséges gyámhatósági jóváhagyás még hiányzik, a kérelem nem válik ettől automatikusan érvénytelenné, de az ügy nem bírálható el érdemben a jóváhagyás nélkül.

1. A földhivatali kérelem iktatása rögzíti az ügy ranghelyét, feltéve, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is benyújtották.
2. A hiányzó, pótolható okirat miatt az ingatlanügyi hatóság hiánypótlásra hívhat fel; a felhívásban megjelölt határidőt és iratot pontosan teljesíteni kell.
3. Ha a döntés egy másik hatóság előzetes döntésétől függ, az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggeszthető a gyámhatósági eljárás befejezéséig.
4. A gyámhatósági eljárás megindítását célszerű haladéktalanul igazolni, majd a végleges, szerződést jóváhagyó határozatot és – ha szükséges – a záradékolt szerződést határidőben benyújtani.
5. Ha a hiánypótlás elmarad, vagy a gyámhatóság a jóváhagyást megtagadja, a földhivatali kérelem elutasítható; a ranghely elveszhet, és az eljárást újra kell kezdeni.

Ezért nincs minden ügyre egyetlen jó válasz arra, hogy „melyik legyen előbb”. A szerződésben, a gyámhatósági kérelemben és a földhivatali beadványban ugyanazt a jogi konstrukciót kell következetesen végigvinni.

Haszonélvezettel együtt is a gyermeké lehet az ingatlan?

Igen. Gyakori, hogy a szülő vagy nagyszülő átadja a tulajdonjogot, de magának holtig tartó haszonélvezetet tart fenn. Így a gyermek lesz a tulajdonos, a haszonélvező pedig továbbra is használhatja és – a jog tartalma szerint – hasznosíthatja az ingatlant.

A szerződésben érdemes előre rendezni, ki viseli a rezsit és a közös költséget, ki fizeti a rendkívüli felújítást, ki köthet bérleti szerződést, és kit illet a bérleti díj. Ezek nem formaságok: a családi konfliktusok gyakran évekkel az ajándékozás után, éppen e kérdések miatt kezdődnek.

Megvédi-e az ingatlant a végrehajtástól az ajándékozás?

Nem. A gyermeknek ajándékozás és a haszonélvezet fenntartása nem használható biztos „vagyonkimentési” megoldásként. A fedezetelvonó szerződés a hitelezővel szemben hatálytalan lehet, hozzátartozók közötti ingyenes ügyletnél pedig a törvény a hitelező helyzetét segítő vélelmeket is alkalmaz.

A Vht. 137. § (2) bekezdése szerint az árverési vevő tulajdonjogát az alábbi bejegyzett jogok terhelhetik tovább:

• telki szolgalom;
• közérdekű használati jog;
• haszonélvezeti jog.

A haszonélvezet azonban nem marad fenn, ha a haszonélvező a végrehajtást kérő követelésének kielégítéséért felelős, vagy ha a haszonélvezetet a jelzálogjog keletkezése után szerződéssel alapították. Vagyis a fenntartott haszonélvezet sem jelent automatikus védelmet egy későbbi árverésnél.

Kell-e illetéket fizetni, ha a gyermek kapja az ingatlant?

Szülő és gyermek, illetve nagyszülő és unoka között az ajándékozás az egyenesági rokonság miatt ajándékozási illeték alól mentes. Nem a kiskorúság adja a mentességet, hanem a rokoni kapcsolat. A mentességet az eljárásban megfelelően jelölni kell, és az ügylethez más költségek – például ügyvédi munkadíj és ingatlan-nyilvántartási eljárási díj – továbbra is kapcsolódhatnak.

Külföldi ingatlan ajándékozása után kell magyar illetéket fizetni?

Nem. Külföldön fekvő ingatlan ajándékozására a magyar adóhatóság joghatósága, illetve az ajándékozási illetéket részletező Illetékről szóló törvény területi hatálya nem terjed ki. A magyar NAV ezért a külföldi ingatlan megszerzésére nem szab ki ajándékozási illetéket. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az ügylet minden országban köztehermentes. Az ingatlan fekvése szerinti állam ajándékozási, vagyonszerzési, nyilvántartási vagy más adó- és díjszabályait külön meg kell vizsgálni.

Mikor érdemes inkább más megoldást választani?

Az ajándékozás előtt érdemes megállni, ha a család néhány éven belül eladhatja az ingatlant, hitelt venne fel rá, gazdasági társaságba, gazdasági tevékenységbe vonná be, az ingatlan terhelt, végrehajtás vagy hitelezői igény már látható, illetve ha a szülők között vita van a képviseletről vagy a haszonélvezetről. Ilyenkor az ajándékozás mellett szóba jöhet végrendelet, öröklési vagy tartási szerződés, bizalmi vagyonkezelési szerződésbe vonása, illetve más vagyontervezési megoldás. A jó konstrukció nemcsak azt rendezi, ki legyen a tulajdonos ma, hanem azt is, mi történjen válás, költözés, eladás, hitelfelvétel vagy családi konfliktus esetén.

Gyors ellenőrzőlista szerződéskötés előtt

• Friss tulajdoni lap alapján ismerjük az összes terhet és bejegyzést?
• Egyértelmű, ki képviseli a gyermeket, és van-e érdekellentét?
• Tudjuk, hogy kell-e gyámhatósági jóváhagyás vagy eseti gyám?
• A haszonélvezet jogosultja, terjedelme és költségviselése pontosan rendezett?
• Reálisan elképzelhető, hogy az ingatlant a gyermek nagykorúsága előtt el kell adni vagy meg kell terhelni?
• Van fennálló tartozás, jelzálog vagy végrehajtás, amely miatt az ajándékozás támadható lehet?

Ingatlan-ajándékozás gyermeknek: a jó döntés a részleteknél kezdődik

A gyermek nevére kerülő ingatlan valódi érték lehet, de csak akkor, ha a tulajdonszerzés későbbi következményeit is előre végiggondoljátok. A Dr. Bor Ügyvédi Iroda az ajándékozási szerződés elkészítése mellett a tulajdoni lap, a haszonélvezet, a gyámhatósági jóváhagyás, az illeték és az esetleges hitelezői kockázatok együttes áttekintésében is segítséget nyújt. Ha családon belüli ingatlan-ajándékozást tervezel, érdemes még az aláírás előtt egyeztetni. Egy rövid előzetes átvilágítás sokszor hónapokkal rövidíti le az ügyintézést, és megelőzheti, hogy a gyermek tulajdona később akadállyá váljon.

Jogi tájékoztató: A cikk általános tájékoztatást ad, nem helyettesíti az egyedi ügy körülményeinek vizsgálatát. A földforgalmi szabályok és a ranghelyek alkalmazása minden esetben az adott földrészlet és a felek adatai alapján ítélhető meg.

‍