Termőföld elővásárlási jog: ki léphet a vevő helyébe, és hogyan kerülhetők el a földvásárlás buktatói?

Termőföldet vásárolnál vagy adnál el? Bemutatjuk az elővásárlási jogosultak sorrendjét, a kifüggesztés menetét, a határidőket és a földvásárlás legfontosabb buktatóit.

Aláírtad a termőföld-adásvételi szerződést, és kifizetted a foglalót? Ettől még nem biztos, hogy te leszel a végső vevő. Termőföldnél ugyanis egy törvényben előrébb álló elővásárlásra jogosult az eredeti vevő helyébe léphet. Ez nem kivételes helyzet, hanem a földvásárlás egyik alapvető sajátossága.

A jó hír az, hogy a kockázatok nagy része előre kezelhető. Ehhez azonban nem elég a tulajdoni lapot megnézni: tisztázni kell a föld használatát, az elővásárlásra jogosultak lehetséges körét, a ranghelyeket, a fizetés ütemezését és azt is, mi történik a foglalóval, ha valaki belép a vevő helyébe.

Mit jelent a termőföld elővásárlási jog?

Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy az elővásárlásra jogosult az eladó és az eredeti vevő által kialkudott adásvételi szerződést – főszabály szerint annak teljes tartalmával – elfogadhatja, és megfelelő ranghely esetén a vevő helyébe léphet.

Az elővásárló tehát nem tehet új ajánlatot, nem alkudhat alacsonyabb vételárat, és nem válogathat a szerződés feltételei között. Ugyanazt a vételárat, fizetési ütemezést és többi vállalást kell elfogadnia, amelyben az eladó az eredeti vevővel megállapodott.

Fontos: nem az nyer, aki előbb nyilatkozik. Több jelentkező esetén a törvényi rangsor dönt. Azonos ranghelyen álló jogosultak között pedig – a törvényben meghatározott sorrendi szempontok után – akár az eladó választása is szerepet kaphat.

Kiknek lehet elővásárlási joguk termőföldre?

A teljes sorrend hosszú, és az egyes ranghelyek között sok a speciális feltétel. A gyakorlatban leggyakrabban az alábbi szereplőkkel találkozunk:

• a Magyar Állam;
• közös tulajdonú föld tulajdoni hányadának eladásakor a legalább három éve tulajdoni hányaddal rendelkező földműves tulajdonostárs , aki az állam után, de a további földművesi csoportok előtt állhat;
• a földet legalább három éve használó földműves , ezen belül különösen a helyben lakó szomszéd, a helyben lakó, illetve a törvény szerinti távolságon belül lakó vagy üzemközponttal rendelkező földműves;
• a helyben lakó szomszéd földműves;
• egyes kiemelt célból vásárló földművesek , például állattartási, kertészeti, szaporítóanyag-előállítási, ökológiai gazdálkodási vagy eredetvédett termék előállításához kapcsolódó feltételek mellett;
• a helyben lakó földműves;
• a törvényben meghatározott távolságon belül lakó vagy üzemközponttal rendelkező földműves.

A sorrend megállapítása nem puszta névjegyzék-ellenőrzés. Számíthat a földhasználat időtartama és jogcíme, a lakóhely vagy üzemközpont, a szomszédság, a művelési ág, a vásárlás célja, valamint több további ranghelyet javító körülmény is. Emiatt a konkrét ranghelyet mindig az adott ügy adatai alapján kell meghatározni.

Mi az a föld kifüggesztés, és hogyan történik?

A „föld kifüggesztés” ma már részben köznyelvi elnevezés. A lényeg az, hogy a termőföld adásvételi szerződését hirdetményi úton közölni kell az elővásárlásra jogosultakkal.

Főszabály szerint az aláírt szerződést az eladónak nyolc napon belül meg kell küldenie a mezőgazdasági igazgatási szervhez. A hatóság előzetesen megvizsgálja, majd közzétételre alkalmas szerződés esetén elrendeli annak hirdetményi közlését. Az anonimizált szerződés a kormányzati portálon jelenik meg; az önkormányzati hirdetőtáblán való kifüggesztés ma már csak tájékoztató jellegű lehet.

A legfontosabb határidő: az elővásárlásra jogosultnak 30 napos, jogvesztő határidőn belül kell nyilatkoznia. A 30 nap a kormányzati portálon történő közzétételt követő napon kezdődik.

A "jogvesztő" itt szó szerint értendő: a késedelmes nyilatkozatot nem lehet egyszerű igazolási kérelemmel megmenteni. Ha a jogosult nem nyilatkozik időben, úgy kell tekinteni, hogy az elővásárlási jogával nem élt.

Hogyan léphet az elővásárlási jogosult a vevő helyébe?

Az elővásárlási jog gyakorlásához nem elég egy levél, amelyben valaki annyit ír: „élek az elővásárlási jogommal”. Az elfogadó jognyilatkozatnak meg kell felelnie a Földforgalmi törvény szigorú formai és tartalmi követelményeinek.

• a teljes adásvételi szerződést feltétel és fenntartás nélkül el kell fogadni;
• pontosan meg kell jelölni az elővásárlási jog jogalapját és törvényi ranghelyét;
• meg kell tenni a vevőtől és az adott jogosulti csoporttól megkövetelt nyilatkozatokat és vállalásokat;
• csatolni kell a szükséges igazolásokat, kivéve azt, amit hatósági jóváhagyáshoz kötött ügyletben közhiteles nyilvántartás tartalmaz;
• a nyilatkozatot a 30 napos határidőn belül, főszabály szerint személyesen kell átadni a jegyzőnek, aki ellenőrzi a személyazonosságot és az aláírás elismerését.

Ha ezek közül valamelyik lényeges elem hiányzik, a nyilatkozatot úgy kell tekinteni, mintha az elővásárlásra jogosult nem gyakorolta volna a jogát. A hiba utólagos kijavítására a jogvesztő határidő lejárta után rendszerint nincs lehetőség.

Mi történik a foglalóval, ha egy elővásárlásra jogosult belép a vevő helyébe?

Röviden: az eredeti vevőnek az általa megfizetett foglaló főszabály szerint egyszeres összegben visszajár. A meghiúsulás nem az eredeti vevő vagy az eladó szerződésszegésének következménye, ezért nincs helye sem a foglaló elvesztésének, sem a kétszeres visszafizetésének. Ezt a visszafizetési mechanizmust és határidőt az adásvételi szerződésben kifejezetten is érdemes rendezni.

Az elővásárlónak ugyanakkor nem elég azt ígérnie, hogy majd ő is megfizeti a foglalót. Ha az eredeti vevő foglalót fizetett, az elővásárlónak ugyanekkora összeget az eladó javára ügyvédi letétbe – közjegyzői okirat esetén közjegyzői bizalmi őrzésbe – kell helyeznie, és a letét igazolását az elfogadó nyilatkozathoz csatolnia kell.

Ha végül ő lép a vevő helyébe, a letett összeg az eladót illeti. Ha nem ő szerzi meg a földet, a letét visszajár neki. Ugyanez a szabály alkalmazandó akkor is, ha az eredeti vevő a szerződéskötéskor a teljes vételárat vagy annak egy részét előlegként már megfizette.

Az elővásárló 5 legfontosabb teendője

1. Ne az utolsó napon kezdj hozzá. A 30 nap jogvesztő, és a jogosultság, a ranghely, a mellékletek és a letét előkészítése időt igényel.
2. Ellenőrizd, hogy valóban megelőzöd-e az eredeti vevőt. Az, hogy van elővásárlási jogod, még nem jelenti automatikusan azt, hogy jobb a ranghelyed a szerződéses vevőnél vagy más jelentkezőknél.
3. Olvasd végig a teljes szerződést és számold ki a teljes finanszírozást. Nem módosíthatod a vételárat, a fizetési határidőket vagy a többi lényeges feltételt. Csak akkor nyilatkozz, ha valóban tudsz és akarsz is teljesíteni.
4. A jogalapot, ranghelyet és igazolásokat pontosan készítsd elő. Az általános hivatkozás nem elég. Ellenőrizd a földműves- és földhasználati nyilvántartást, a lakóhelyet vagy üzemközpontot, a szomszédságot és az esetleges speciális célhoz kötött feltételeket.
5. A foglalót vagy előleget időben helyezd letétbe. Ha a szerződés szerint az eredeti vevő már fizetett, az elővásárlónak a törvény szerinti letétet is igazolnia kell; ennek hiánya végzetes lehet.

Földvásárlóként ezt az 5 tanácsot mindenképpen olvasd el

1. Ne csak a tulajdoni lapot ellenőrizd. Kérd le és vizsgáld meg a földhasználati nyilvántartás adatait is: ki használja a földet, milyen jogcímen, mióta és a földrészlet mekkora részét.
2. Már a szerződés előtt térképezd fel a lehetséges elővásárlókat. Különösen a bejegyzett földhasználót, a helyben lakó szomszédokat, a földműves tulajdonostársakat és a speciális ranghelyre jogosultakat.
3. A szerződés rendezze a pénz visszafizetését. Legyen világos, mikor és hogyan kapod vissza a foglalót, előleget vagy más vételárrészt, ha elővásárló lép a helyedbe, vagy a hatóság nem hagyja jóvá az ügyletet.
4. Ne vállalj túl korai, feltétel nélküli teljesítést vagy birtokbaadást. A föld adásvétele több hónapos, hatósági szakaszokat is tartalmazó folyamat. A pénzügyi és birtokbaadási ütemezés igazodjon ehhez.
5. Termőföldügyletekben jártas ügyvédet válassz. A földforgalmi eljárásban egy hiányzó nyilatkozat, hibás ranghely vagy rossz fizetési konstrukció nem pusztán adminisztrációs kellemetlenség: az ügylet sorsát döntheti el.

Kúriai példa: részleges földhasználat is megalapozhat elővásárlási jogot

A Kúria Kfv.III.37.592/2024/8. számú döntésének gyakorlati üzenete, hogy a földet használó földműves elővásárlási joga nem feltétlenül esik el csak azért, mert nem az egész földrészletet használja. Az ügyben a jogosult a földrészlet mintegy 56%-át használta; a Kúria szerint a törvényből nem vezethető le olyan követelmény, hogy a használatnak a teljes ingatlanra ki kell terjednie.

Ez vevőként azért fontos, mert a kockázat felmérésénél nem elég azt megkérdezni, ki használja „az egész földet”. A részterületet használó, megfelelően nyilvántartott földműves is komoly elővásárlási pozícióban lehet.

Milyen hibák miatt bukhat el az elfogadó nyilatkozat?

• késedelmes, 30 napon túl tett nyilatkozat;
• téves vagy hiányos jogalap- és ranghely-megjelölés;
• a szerződés feltételes vagy csak részleges elfogadása;
• kötelező nyilatkozat vagy igazolás hiánya;
• a foglaló vagy előleg törvény szerinti letétbe helyezésének, illetve igazolásának elmaradása;
• nem szabályszerű benyújtás vagy az előírt személyes megjelenés elmulasztása.

Mit tehetsz, ha megsértették az elővásárlási jogodat?

A jogorvoslat útja attól függ, hogy az ügylet hatósági jóváhagyáshoz kötött-e, milyen határozat született, és pontosan hol történt a jogsértés. Egyes ügyekben közigazgatási per, más esetekben polgári jogi igényérvényesítés jöhet szóba. Ilyenkor a határidők rövidek lehetnek, ezért a határozat vagy a jogsértés megismerése után érdemes azonnal ügyvédhez fordulni.

Összefoglalás

A termőföld elővásárlási jog nem formaság, hanem olyan törvényi lehetőség, amely az eredeti vevő személyét is megváltoztathatja. A föld kifüggesztés során a jogosultnak 30 napja van arra, hogy teljes, szabályos és igazolt elfogadó nyilatkozatot tegyen. A vevőnek pedig már a szerződés előtt számolnia kell azzal, hogy más magasabb ranghelyen állhat.

A biztonságos földvásárlás kulcsa az előzetes ellenőrzés: tulajdoni lap, földhasználati adatok, jogosulti kör, ranghelyek, fizetési konstrukció és a foglaló sorsa. Ha ezeket előre rendezzük, sok későbbi vita és pénzügyi kockázat elkerülhető.

A Dr. Bor Ügyvédi Iroda termőföld adásvételi szerződések előkészítésében, elővásárlási helyzetek vizsgálatában és a földforgalmi eljárás teljes lebonyolításában is segítséget nyújt.

Jogszabályi háttér és források

• 2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról
• 2013. évi CCXII. törvény – kapcsolódó és átmeneti szabályok
• 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendelet – közzétételi és jóváhagyási eljárás
• Kúria Kfv.III.37.592/2024/8. számú ítélete – részleges földhasználat és elővásárlási jog

Jogi tájékoztató: A cikk általános tájékoztatást ad, nem helyettesíti az egyedi ügy körülményeinek vizsgálatát. A földforgalmi szabályok és a ranghelyek alkalmazása minden esetben az adott földrészlet és a felek adatai alapján ítélhető meg.

‍