Haszonélvezeti jog ingatlanon: 15 gyakori kérdés és válasz

A haszonélvezeti jogról sokan csak annyit tudnak, hogy „erősebb a tulajdonjognál”. Ez így túlzó, de van benne igazság: hiába másé az ingatlan, a birtoklás, a használat és a hasznok szedése főszabály szerint a haszonélvezőt illeti meg. Emiatt egy rosszul átgondolt családi megállapodás vagy egy eladás előtt álló, haszonélvezettel terhelt lakás könnyen konfliktusforrássá válhat.

Az alábbi kérdések kivétel nélkül a praxisunkban merültek fel. Ezért gondoltuk úgy, hogy most egy helyen, közérthetően és lehetőleg egyszer s mindenkorra kivesézzük őket. Az adó- és illetékkérdéseket szándékosan kihagytuk: ezekről ugyanis hamarosan külön cikket készítünk, kifejezetten a haszonélvezeti jog keletkezésének, megváltásának és megszűnésének adó- és illetékvonzatairól.

Ha a haszonélvező az ingatlant lakásként bérbe adja, a Ptk. mellé belép a Lakástörvény is. Ilyenkor már nemcsak a tulajdonos és a haszonélvező kapcsolatát kell vizsgálni, hanem a bérlő önálló jogi helyzetét is.

1. Mit jelent pontosan a haszonélvezeti jog?

A haszonélvező a más tulajdonában álló ingatlant birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és szedheti annak hasznait. Beköltözhet, ott lakhat, illetve a törvényi feltételek mellett bérbe is adhatja az ingatlant, és a bérleti díj főszabály szerint őt illeti.

A tulajdonos ettől még tulajdonos marad: eladhatja vagy megterhelheti az ingatlant, de csak a fennálló haszonélvezeti jog tiszteletben tartásával. A két jogosultság tehát ugyanazon az ingatlanon egyszerre létezik, csak más tartalommal.

2. Valóban „erősebb” a haszonélvező, mint a tulajdonos?

A használat szempontjából többnyire igen. Amíg a haszonélvező gyakorolja a jogait, a tulajdonos nem költözhet be önkényesen, nem használhatja az ingatlant vele párhuzamosan, és nem zárhatja ki a haszonélvezőt. A tulajdonos a birtoklás, használat és hasznosítás jogát csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező ezekkel nem él.

A haszonélvező az ingatlant természetesen nem adhatja el, és magát a haszonélvezeti jogot sem ruházhatja át másra.

3. Beköltözhet-e a tulajdonos a saját ingatlanába?

Pusztán azért, mert ő a tulajdonos, NEM. Ha a haszonélvező használja az ingatlant, vagy egyértelműen fenn kívánja tartani magának a használatot, a tulajdonosnak ezt tiszteletben kell tartania. Más a helyzet, ha a haszonélvező ténylegesen nem gyakorolja a jogát, és hozzájárul a tulajdonos használatához.

A családi béke érdekében az ilyen használatot érdemes írásban rendezni. A hallgatásból vagy abból, hogy a haszonélvező egy ideig máshol él, még nem következik automatikusan, hogy végleg lemondott a jogáról.

4. Lecserélheti-e a tulajdonos a zárat, kizárhatja-e a haszonélvezőt?

Főszabály szerint nem. A haszonélvező birtoklási és használati jogának önkényes akadályozása birtokvédelmi eljárást, illetve pert is maga után vonhat. Ugyanez fordítva is igaz: ha a tulajdonos jogszerűen használhatja az ingatlant, őt sem lehet önkényesen kizárni.

Ha a haszonélvező a lakást bérbe adta, a bérlő birtokvédelmi helyzete is önállóan vizsgálandó. A tulajdonos és a haszonélvező közötti vita önmagában nem ad jogot egyiküknek sem arra, hogy a bérlőt zárcserével kitegye. A lakásbérleti jogviszonyt a szerződés, a Ptk. és a Lakástörvény szabályai szerint kell megszüntetni; ha a bérlő ezt követően sem adja vissza a lakást, a kiürítés jogszerű útját kell igénybe venni.

Vita esetén a zárcsere rendszerint nem megoldás, hanem újabb jogvita kezdete. Előbb azt kell tisztázni, hogy a felek között milyen megállapodás van, ki és milyen terjedelemben gyakorolta korábban a birtoklást és a használatot, valamint fennáll-e érvényes lakásbérleti jogviszony.

5. Bérbe adhatja-e a haszonélvező az ingatlant a tulajdonos engedélye nélkül?

A haszonélvező a haszonélvezeti jogot magát nem ruházhatja át, de annak gyakorlását másnak átengedheti. Ezért az ingatlant főszabály szerint bérbe is adhatja. Ellenérték fejében azonban csak akkor engedheti át a használatot másnak, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – nem tart igényt az ingatlan használatára. A tulajdonos pozícióját és a részére tett, bizonyítható közlést ezért nem lehet egyszerűen megkerülni.

Ha lakás bérbeadásáról van szó, a Ptk. haszonélvezeti szabályai mellett a Lakástörvényt is alkalmazni kell. A lakásbérleti szerződést írásba kell foglalni. A haszonélvező ilyenkor bérbeadóként nemcsak a lakbérre válik jogosulttá, hanem köteles a lakást a megállapodás szerinti időpontban, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban átadni, és teljesítenie kell a bérbeadót terhelő további kötelezettségeket is.

Fontos különbség, hogy ez nem „albérlet” a szó jogi értelmében. Albérletről akkor beszélünk, amikor maga a bérlő adja tovább – a Lakástörvény feltételei szerint – a lakás egy részének használatát. A haszonélvező által közvetlenül megkötött szerződés lakásbérleti szerződés.

6. Kié a bérleti díj?

Ha az ingatlant a haszonélvező jogosult hasznosítani és ő adja bérbe, a bérleti díj főszabály szerint őt illeti. A lakásbérleti szerződésben ilyenkor rendszerint a haszonélvező kerül bérbeadói pozícióba: ő jogosult a lakbérre, de őt terhelik a bérbeadó szerződéses és törvényi kötelezettségei is.

A tulajdonos attól, hogy az ingatlan az övé, nem válik automatikusan a haszonélvező által megkötött szerződés alapján fizetendő lakbér jogosultjává. Ettől a tulajdonos és a haszonélvező megállapodással eltérhetnek, illetve a bérleti jogviszony későbbi változásakor külön elszámolási kérdések merülhetnek fel.

Ha a bérleti szerződést nem a használat átengedésére jogosult személy kötötte meg, vagy a felek korábban másként állapodtak meg, már nem elég csak a tulajdoni lapot nézni: a haszonélvezetet alapító okiratot, a bérleti szerződést és a tényleges gyakorlatot együtt kell vizsgálni.

7. Eladható-e a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan?

Igen. A tulajdonos eladhatja az ingatlant, de az adásvétel önmagában nem szünteti meg a haszonélvezetet. A vevő ilyenkor olyan tulajdont szerez, amelyet továbbra is terhel a haszonélvező joga.

A gyakorlatban a vevők többsége tehermentes ingatlant szeretne, a banki finanszírozás pedig rendszerint különösen érzékeny erre. Ezért már az adásvételi szerződés előkészítése előtt tisztázni kell, hogy a haszonélvező hajlandó-e hozzájárulni a törléshez, kér-e ezért ellenértéket, és mikor adja ki a földhivatali törléshez szükséges nyilatkozatot.

Ha a haszonélvező korábban bérbe adta a lakást, a bérlő helyzetét is külön rendezni kell. Sem az ingatlan eladása, sem a haszonélvezeti jog törlésének elhatározása nem jogosítja fel a tulajdonost vagy a vevőt arra, hogy a bérlőt egyszerűen kizárja a lakásból. Meg kell vizsgálni a bérleti szerződés időtartamát, felmondási szabályait, a szerződéskötéskor fennálló jogosultságokat, továbbá a Ptk. és a Lakástörvény rendelkezéseit. Tehermentes és kiürített átadás ígérete előtt ezért nemcsak a haszonélvezővel, hanem a bérleti jogviszonnyal is számolni kell.

8. Megszűnik-e a haszonélvezet attól, hogy a haszonélvező már nem lakik ott?

Nem. A puszta nemhasználat – akár hosszabb időn át – önmagában nem szünteti meg a bejegyzett haszonélvezeti jogot. Az sem elegendő, hogy a haszonélvező elköltözött, idősotthonba került vagy szóban azt mondta, hogy nincs szüksége az ingatlanra.

Ingatlannál a jogügyleten (megállapodáson) alapuló haszonélvezeti jog megszüntetéshez írásbeli lemondás és az ingatlan-nyilvántartási törlés is szükséges.

9. Kötelezhető-e a haszonélvező arra, hogy mondjon le a jogáról?

Általában nem. A tulajdonos pusztán arra hivatkozva, hogy el szeretné adni, használni vagy hitellel megterhelni az ingatlant, nem kényszerítheti a haszonélvezőt a lemondásra. A felek megállapodhatnak ingyenes lemondásban vagy a jog ellenérték fejében történő megszüntetésében, de ehhez valódi (kölcsönös akaraton alapuló) megegyezés kell.

Kivételes helyzetekben a jog gyakorlásának módja korlátozható, különösen rongálás vagy nem rendeltetésszerű használat esetén, de ez nem azonos a haszonélvezet egyszerű „elvételével”.

10. Mit tehet a tulajdonos, ha a haszonélvező rongálja az ingatlant?

A tulajdonos ellenőrizheti a haszonélvezet gyakorlását. Ha a haszonélvező nem rendeltetésszerűen használja az ingatlant, rongálja, veszélyezteti annak visszaadását, vagy tiltakozás ellenére is jogellenesen jár el, a tulajdonos biztosítékot követelhet.

Ha a haszonélvező nem ad megfelelő biztosítékot, a bíróság a tulajdonos kérelmére a jog gyakorlását biztosíték adásáig felfüggesztheti. A tulajdonos tehát nem önhatalmú zárcserével, hanem dokumentálással, felszólítással és szükség esetén bírósági úton léphet fel.

11. Ki fizeti a rezsit, a közös költséget és a javításokat?

Itt két külön jogviszonyt kell elválasztani. A tulajdonos és a haszonélvező egymás közötti viszonyában a rendes gazdálkodás körébe tartozó terhek és a használattal kapcsolatos kötelezettségek főszabály szerint a haszonélvezőt terhelik. Ide tartozhatnak a fogyasztáshoz kapcsolódó rezsiköltségek, a mindennapi karbantartás és – a társasház szabályait is figyelembe véve – a közös költség gazdasági terhe.

A rendkívüli javítások és helyreállítások viszont főszabály szerint a tulajdonos oldalára esnek. A határ nem mindig éles: egy csöpögő csap javítása és egy teljes tetőszerkezet cseréje nyilván két külön kategória, de sok felújítás a kettő között helyezkedik el.

Ha a haszonélvező a lakást bérbe adta, a bérbeadó és a bérlő viszonyában már a Lakástörvény szabályait és a bérleti szerződést is alkalmazni kell. A bérbeadó köteles a lakást rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban átadni, és a Lakástörvény meghatározza az épület, a központi berendezések és a közös használatú helyiségek tekintetében fennálló kötelezettségeket is. A lakáson belüli burkolatok, ajtók, ablakok és lakásberendezések karbantartási, felújítási, pótlási és csereköltségeinél elsőként a felek megállapodását kell megnézni; ennek hiányában a Lakástörvény külön költségviselési szabályokat ad.

Ez azt is jelentheti, hogy a haszonélvező bérbeadóként a bérlővel szemben köteles helytállni, miközben a tulajdonossal fennálló belső viszonyában ugyanaz a kiadás részben vagy egészben a tulajdonost terheli. A két elszámolást ezért nem szabad összekeverni.

12. Felújíthatja-e a haszonélvező az ingatlant a tulajdonos akarata ellenére?

A szükséges karbantartást a haszonélvező elvégezheti, de az ingatlan lényeges átalakítása már nem kezelhető egyszerű használatként. Falbontás, rendeltetésváltás, nagyobb hozzáépítés vagy az ingatlan jellegét megváltoztató beruházás előtt a tulajdonossal való megállapodás, továbbá adott esetben hatósági engedély vagy bejelentés is szükséges lehet.

Ha rendkívüli javítás válik szükségessé, a haszonélvezőnek értesítenie kell a tulajdonost. Ha a tulajdonos nem intézkedik, a haszonélvező a munkát elvégezheti, de a költségek későbbi elszámolása külön jogi kérdés lehet; ezért ezt nem érdemes előzetes írásbeli egyeztetés nélkül elindítani.

Ha a lakást bérlő használja, újabb jogviszonyt is figyelembe kell venni. A Lakástörvény szerint a bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak abban, hogy a bérlő a lakást átalakítja vagy korszerűsíti, de a megállapodásban a költségviselést is rendezni kell. Ha a munka az ingatlan állagát vagy a tulajdonos jogait érdemben érinti, a haszonélvező bérbeadói hozzájárulása önmagában nem feltétlenül elegendő: a tulajdonos közreműködésére is szükség lehet.

13. Örökölhető-e a haszonélvezeti jog?

A természetes személyt megillető haszonélvezet legfeljebb a jogosult haláláig állhat fenn, ezért nem örökölhető. A holtig tartó haszonélvezeti jog a haszonélvező halálával megszűnik, nem kerül be a hagyatékba, és nem száll át az örökösökre.

Az özvegyi jog ettől eltérő kérdés: az nem a korábbi haszonélvező jogának öröklése, hanem az öröklési szabályok alapján az özvegy javára keletkező jogosultság.

14. A haszonélvező halálával automatikusan eltűnik a jog a tulajdoni lapról?

A jog a halállal megszűnik, de a tulajdoni lapról való törlés külön ingatlan-nyilvántartási átvezetést igényelhet. Ha a halál ténye a hatósági nyilvántartásokból kétségtelenül megállapítható, az eljárás egyszerűbb lehet; külföldön elhunyt vagy külföldi haszonélvező esetén azonban további okiratokra, hiteles fordításra vagy felülhitelesítésre is szükség lehet.

Eladás előtt ezt érdemes időben ellenőrizni. A vevő és a finanszírozó bank számára nem megnyugtató az, hogy „a haszonélvező már régen meghalt”, ha a tulajdoni lapon a jog továbbra is szerepel.

15. Hogyan lehet törölni a haszonélvezeti jogot a jogosult életében?

A haszonélvező írásban lemondhat a jogáról, és hozzá kell járulnia annak ingatlan-nyilvántartási törléséhez. A törlésre alkalmas okiratnak meg kell felelnie az ingatlan-nyilvántartási alaki és tartalmi követelményeknek; egy otthon aláírt, egymondatos nyilatkozat rendszerint nem elegendő a földhivatali átvezetéshez.

A lemondás történhet önálló okiratban, illetve például az adásvételi szerződés részeként is. A döntő az, hogy a nyilatkozat egyértelmű legyen, a felek személye és az ingatlan pontosan azonosítható legyen, és a törlési engedély a megfelelő formában rendelkezésre álljon.

Mit érdemes tisztázni még a haszonélvezeti szerződés előtt?

A legtöbb vita nem azért alakul ki, mert a törvény nem ad választ, hanem azért, mert a családtagok a haszonélvezet alapításakor csak a jó viszonyból indulnak ki. Évekkel később viszont megváltozhatnak a körülmények: már nem ugyanazok élnek az ingatlanban, felújítás válik szükségessé, bérbeadás vagy eladás kerül szóba, válik szükségessé, esetleg megromlik a kapcsolat.

Érdemes ezért előre és írásban rendezni, ki lakhat az ingatlanban, ki adhatja bérbe, kit illet a bérleti díj, ki fizeti a rezsit és a közös költséget, mi számít rendes karbantartásnak, hogyan születik döntés egy nagyobb felújításról, és milyen feltételekkel működik együtt a haszonélvező egy későbbi eladásnál.

Haszonélvezeti joggal érintett ingatlannál a tulajdoni lap csak a kezdet

Haszonélvezettel terhelt ingatlan vásárlása, eladása, ajándékozása vagy családon belüli rendezése előtt nem elég azt ellenőrizni, hogy a jog szerepel-e a tulajdoni lapon. A jog keletkezésének alapjául szolgáló szerződés, annak terjedelme, a tényleges használat és a felek korábbi megállapodásai együtt adják meg a helyes választ.

A Dr. Bor Ügyvédi Iroda az okirat elkészítése mellett a tulajdonos és a haszonélvező közötti megállapodás kialakításában, haszonélvezettel terhelt ingatlan adásvételében, valamint a jog megszüntetésének és törlésének teljes ügyintézésében is segítséget nyújt.

‍

Jogi tájékoztató: a cikk általános tájékoztatást ad, és nem helyettesíti az egyedi ügy iratainak, a tulajdoni lapnak és a felek megállapodásainak vizsgálatát.

‍